超高房价折射中国经济结构大问题

部分行业利用垄断地位获得的大量利益,变成了各种名目的内部福利,这是高房价的最大推手。我们实在已到了非得以公平促发展不可的时候。房地产有无泡沫？何时破裂？都不是真问题。现在必须着手的任务是:改革财政体制,让地方政府从房地产利益链条中脱身;打破垄断,遏制过高收入阶层的不合理形成;扩大有效供给,从速建设廉租房,减少经适房。
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刚刚过去的十月,全国70个大中城市的商品房价格,同比上涨了3.9%,这是全国房价连续7个月上涨。多家调查机构的数据显示,目前的房价,已让多数城市家庭难以接受,“买房难”已成“口头禅”。为什么房价能“冒天下之大不韪”,一骑绝尘？想必在这背后,有不以人的意志为转移的因素。
 

当今的房地产业,是典型的战国时代。国企、民企、外企,都运作于中。不但传统的建筑企业在盖房子,电力公司、煤炭公司、粮食公司,水利公司、化工公司、外贸公司、远洋公司、飞机制造公司,都成立了房地产开发企业。这些企业,有天然的、巨大的融资能力,而且融资成本极低。“地王”的频出,就是明证。所有这些企业,自觉不自觉间,结成了某种联盟,任何降温房地产的举措,不管出自什么权威部门,都会遭到有效的抵抗。这已经被十数年来的博弈所证明。
 

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地方政府也是房地产业的相关者。在现有的财政体制下,地方政府收入十分有限。来自土地一级的收入,是其不可或缺的组成部分。“地王”,在一定意义上,可以看作是房企在向地方政府“示好”。除了开发房地产,离不开地方支持外,房地产企业的主要税费,如营业税、契税等,都是地方政府可以调节的。
 

十多年前开始的城市住房制度改革,采取的是“稳定一批,放开一片”的方式。在福利分房体制下,一部分“有单位的人”,用较低代价获得了房屋产权（尽管产权不完整）,这些住房,叫法五花八门,有“成本房”、“房改房”等等,这在市场机制完备的国家是不可想象的。而其余更多的人,将获得一定的货币补偿,然后自己去市场上买房。货币补偿,随着房价节节攀升,已是杯水车薪。
 

与房改配套的政策,还有经济适用房（经适房）、廉租房等。最初经济适用房很红火,因为地价便宜,优惠多多,地段也好,开发商有钱可赚,后来无利可图,开发商热情就慢慢降温了。北京市今年几块经适房的地块拍卖,几无开发商响应。经适房最大的弊端是,所有的政府部门加起来,都难以根除申请者的信息造假以及其后的牟利,而且为一些部门自留了很大的寻租空间。武汉经适房摇号事件,不过冰山一角。结果就是,住经适房的人,不是最初政策指向的“夹心层”(不太穷,但又买不起商品房),而是高收入阶层。其实,夹心层,不是政府最需要关心的,廉租房,才是政府唯一应有作为的领域,因为关乎最穷的人。任何国家不可能做到人人拥有房产,但是,人人都应享有居住权,而这是政府的责任所在。廉租房没有产权,不能出售获益,可以有效打击经适房的猫腻。但是,直到现在,有关部门对建造廉租房积极性不高。道理很简单:没有利益空间,比不了经适房。
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以上是供给者,再看需求方。
 

有人说,地价不决定房价,这有道理。只要有人买,一切都不是问题。那进一步问,谁是购买者？一定有媒体所宣传的“刚性需求者”,要结婚的人,总要有新房。可是,千万不要以为这些年轻人,可以买得起一个大房子,起码在北京、上海,很难,实际上,这是几个家庭,几代人动用多年储蓄的结果。如果靠刚性需求,房地产价格不可能一路凯歌。肯定存在一个实力强大的购买阶层。
 

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这个阶层,就是富裕人群。各种富豪排行榜,“煤老板”,“温州商人”,经济发展,确实造就了一批超级富豪。可是这毕竟是其中的一小部分,他们根本没有能力拉动全国房价,所谓的“某某炒房团”,有转移公众注意力的嫌疑。而真正有实力拉动房价的,是部分行业的高收入群体。
 

中国的行业收入差距,以及阶层收入差距,近十年来呈现不断扩大趋势。部分行业,利用垄断地位,获得大量利益,却没有集中于国家财政,而是变成了各种名目的内部福利,包括住房,这是高房价的最大推手。
 

商品房,只是有中国特色的一种说法。住房不单是商品,还是资产,是可以像金融资产一样炒作的对象。这也是理解房价不可忽视的方面。比如,即使买了房子的人,也仅有70年的使用权,而非完全的产权,住房的寿命还不一定有70年,所以,细想起来,房价似乎太高,太不值。可是,如果想到它是资产,就又不难理解了。我们还发现,不是全国所有地方的房价都高得离谱,真正高的,不过是京沪深穗杭等热点城市,也就是有炒作空间的地方。当各种资金,都可以便当地进入房地产领域的时候,房价,就极容易变得如脱缰野马,就如美国的次贷衍生品,在各种名目的包装和光环之下,价格脱离其变动的由头而一路飙升。富裕阶层一天天增长着,他们的巨大财富总要寻找增值渠道,而目前,投资渠道十分狭窄,房地产,是除股市等不多几个领域外,唯一的选择了。炒房族,在一些城市,已蔚然成军。
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有学者比较了世界多个城市的房价,发现房地产价格是有周期性的。有统计学者计算过,上世纪90年代之前,美国的房屋价格,变化并不大。可是,必须指出,多数商品或者资产的价格,都有周期性,即回归的特征。但是,人毕竟是活在短期的,作为资产的炒作获利,几年、十几年已足够。为了房价下跌,难道让人一直等几十年不成？周期,不过是一种事后的总结和说辞罢了。
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高房价折射出的,是中国经济的结构性问题,我们实在已到了非得以公平促发展不可的时候。房地产有无泡沫？何时破裂？都不是真问题。我们必须着手的任务是:改革财政体制,让地方政府从房地产利益链条中脱身;打破垄断,遏制过高收入阶层的不合理形成;打击腐败;允许现有的存量房屋上市交易,扩大有效供给;大力从速建设廉租房,减少经适房。 （作者系北京航空航天大学金融研究中心常务副主任）
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