盘点2009房地产市场：房价疯狂

如果要用一个字来形容今年的楼市，非“涨”字莫属。如果要在这个字前加一个限定字，“疯”字绝对合适。短短9个月，北京楼市房价翻倍的楼盘已不罕见，涨幅高达50%以上的楼盘更是比比皆是。当大部分业内人已经看不懂房价时，只能用“疯狂”来形容。
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房价疯狂的2009年，会不会迎来更癫狂的2010年？
 

■现象
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持续9个月的暴涨
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春节前，楼市还是一片寒冬，促销价、优惠价充斥楼市而无人问津。
 

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几乎所有开发商都过了一个愁云惨淡的春节。春节过后，以刚需为代表的购房者纷纷出现在各大售楼处和中介公司，楼市迅速回暖。5月份，促销手段几乎退出市场，“涨价”成为主题，每平方米一两千元的涨幅已成普遍现象，部分项目甚至出现三四千元的涨幅。6月份以后，投资型购买开始大举入场，迅速把涨幅拉到新的高度，甚至部分楼盘出现一倍以上的涨幅。
 

据亚豪机构统计，今年1月份，北京开盘项目均价为13560元/平方米，11月份的开盘均价为17550元/平方米，涨幅高达29.42%。但考虑到年初开盘项目主要集中在市区，11月份的开盘项目却多在五环以外，该涨幅其实小于同区域同项目的涨幅。
 

据搜房网不完全统计，今年北京房价翻倍的项目至少有5个，南四环内的上海建筑涨幅高达171.74%，东北三环外的太阳公元涨幅超过130%。与此同时，涨幅超过50%的项目至少有30个。
 

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■原因
 

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政策刺激
 

去年年底，为了刺激楼市，从中央到地方出台了很多优惠政策，购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为两年、土地出让金可以分期付款等，这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。
 

楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工。同时，在天量信贷面前，通货预期也频频出现，投资者开始一步步进入楼市。
 

地价拉动
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今年突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。
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从5月份开始，售楼处给出的最常见的涨价理由就是：“地价都那么贵了，我们的房价怎么能不涨？”广渠路15号地拍出近16000元/平方米的楼面地价，周边多个项目短时间把价格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大兴新拍土地楼面地价屡次突破7000元/平方米。8月份，领海、鸿坤理想城等项目加价2000元/平方米左右。鸿坤理想城的销售人员更是直接对记者说：“大兴地价都7000多了，等盖出房子，怎么也得卖到15000元/平方米，我们现在才卖13000元/平方米，绝对划算。”
 

营销策略
 

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压倒骆驼的是最后一根稻草，为房价的飙升添上最后一份热量的是开发商的策略。
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门庭冷落的售楼处突然涌现出如此多的购房者，寻常的调价也不足以将他们剥离，开发商祭出了核心法宝——销控，减少供应套数，拉长供应期，甚至一栋楼分单元、分楼层销售。
 

在爆发性购买面前，原本就并不充裕的房源已经呈现出供需不平衡的端倪，如今被人为的销控加剧了。
 

从开发商的角度而言，利用有限的资源获取更多的利润无可厚非，只是，房价却一步步登上云霄。
 

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■百姓心态
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房价高得离谱
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胡小姐：房价太离谱了，望京年初还有10000元/平方米的房子，现在都18000元/平方米以上了。
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王先生：房价貌似离谱，但是结合全年的金融政策和去年的特殊情况，房价暴涨也是能理解的，只是现在涨的幅度太大了。房价涨到这份儿上，普通老百姓基本跟四环以内的房子无缘了。
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■政策
 

三箭齐发调房价
 

12月7日，中央经济工作会议精神出台，只字未提房价问题，依然鼓励自住需求，并强调要推进中小城市和城镇建设。这被业内普遍解读为利好消息，认为明年楼市依然会“涨”字当头。
 

12月9日，国家发改委主任张平表示，我国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，要抑制投机性购房。同日，国务院会议提出，个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
 

12月14日，国务院常务会议明确要求加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
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短短7天，高层信号一波三折，却越折越严厉。一时间，楼市平添了些许山雨欲来风满楼的微妙。
 

业内人士纷纷表示，如果房价能平稳，调控的政策可能不会太严厉，但如果房价继续飙升，不排除中央继续出台政策调控楼市。
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■预测
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明年房价将微调
 

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中央经济工作会议后，楼市还一片叫好声，认为在此利好下，明年的房价必将继续上涨，虽然幅度比不上今年，但走势不变。可接下来的信号却着实给这些空前膨胀的信心一个巨大的警示，对明年的房价走势，开始出现不同的观点。
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上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，明年房价大涨不可能，大跌也难，盘整将是主基调，就一线城市而言，下跌的可能性大于上涨。
 

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著名地产独立评论员王智中认为，元旦前，房价还将继续上涨，到春节前后，成交量下降，但价格进入僵持期，明年下半年后，房价很可能出现下降。他告诉记者，今年1-11月，全国房屋新开工面积9.76亿平方米，而同期销售面积仅7.52亿平方米，比新开工面积少1.24亿平方米，“如果算上12月份的开工面积，今年的新开工面积肯定会超过1.5亿平方米。供应也有刚性和惯性。如果明年下半年新的需求没有被激发，不排除会出现供大于求的局面，房价必然会调整。”
 

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(股歌小编：admin)