科德投资:土地调控政策最新解读

中国央行官方报纸《金融时报》周一表示，中国应立即停止部分房地产刺激政策，否则将面临助长房地产泡沫的风险，一旦泡沫破裂将可能引发金融甚至社会问题。《金融时报》的社论称，全国对房地产疯狂的投机活动就像一颗定时炸弹，为未来发展埋下隐患。该报称，如果刺激政策不退出，房价和市场的非理性因素可能会失控。还是前期笔者的观点，这段时间这些消息会越来越多。不过相对此类新闻评论，下面的消息则需给予重视。
 

《京华时报》报道：在整顿土地市场、严查开发商囤地的同时，国土资源部近日确定，将在浙江试点农村集体建设土地入市，业内专家认为，新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。
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该项政策试点流传已久，若真付诸实践，针对这一敏感问题认为：
  本文来自织梦

（1）从中期看，该政策试点有利于延长行业景气周期，因土地供应增加需要时间，所以对行业短期供求并无实质影响。该模式核心内容是将农村自宅基地置换后腾空出来的土地，作为工业用地和商业用地，因此将会增加潜在土地供应。潜在土地供应增加可能改变房价涨幅预期，进而可能减轻行业的政策面压力；同时可能改变开发商对地价涨幅预期的判断，带动地价或其涨幅下降，减轻成本。因此，从中期看，该政策有利于延长行业景气周期，因土地供应增加需要时间（宅基地拆迁、置换和变性时间，土地入市前的准备和政府意愿），所以对行业短期供求并无实质影响。
 

（2）宅基地变性是城市化进程的体现，有望增加潜在需求。农民宅基地变性也意味着农民转变为城市居民，这将增加商品房潜在需求，其实质是城市化进程的体现。加速的城市化进程将一定程度上提升行业景气。
 

（3）能够推行农村集体土地入市转变为建设用地的区域，主要是沿海的三四线城市，所以行业影响是局部的。一方面这些区域地方政府可卖的土地量越来越少，工业和房地产发展的土地需求又特别高；另一方面这些区域地方政府具有一定的财力来支付宅基地拆迁、平整和变性过程中的成本。
 

（4）事件对行业的影响还取决于地方政府在操作过程中的执行方式和效果，所以该政策将是“摸着石头过河”式的试点改革。如果宅基地变性过程中耕地没有得到有效保护，则土地供给量增加对行业负面影响将会上升。另外，如果浙江省内不能实现耕地占补平衡，耕地指标将面临不能达标的问题。所以相信中央在该政策试点上的原则将是谨慎、高度可控和小范围。
 

(股歌小编：admin)