房地产：点评《开展土地核实工作的通知》荐4股

19 日，国土部下发《关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作的通知》(以下简称《通知》)，对“批而未用”土地展开核实。《通知》指出，“批而未用”土地在第二次全国土地调查中属于建设用地，开展“批而未用”土地核实工作是核定各地建设用地区位与面积、掌握各地真实土地基础数据的必要措施，也是为科学规划、客观决策等提供真实土地基础数据的重要保障。
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点评如下：
 

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第一 ，该《通知》是属于过往政策延续和细化，符合我们对地产政策调控的预期;第二，该《通知》影响较复杂，目标增进未来市场供给;第三 ，虽然我们预期政策会提前到来且中央经济工作会议将为地产未来政策最终定调;但仍不认为政策利空打压会带来行业大的调整。
 

第一，该《通知》是属于过往政策延续和细化，符合我们对地产政策调控的预期
 

织梦好，好织梦

早在今年9 月，就已经出台《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，对于加快城市建设用地审批和土地征收实施、切实抓好批而未征土地的处理、进一步规范和加强建设项目用地管理、坚决查处违法批地和用地行为、加强建设用地批后监管等5 个方面进行调控。本次《通知》是对“批而未用”土地核实工作的细化指导，也意味着用地调控加强。
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我们注意到11 月初期，国土部关于印发《限制用地项目目录(2006 年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006 年本增补本)》的通知，实际对土地出让规模也作出了限制。近期国土部政策调控的思路，符合我们前期对总体思路的判断，就是以调控供给为主，而且调控时间比市场预期要早。
 

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第二 该《通知》影响较复杂，目标增进未来市场供给
 

首先，无论是减少土地出让规模还是加快土地开发节奏，都会增加未来市场供给，这一政策无疑将对明年房地产市场产生影响。我们注意到市场对明年地产市场供给数量较为担心，我们判断恰恰相反。因为从下半年房地产投资数据以及我们实地调研情况来看，明年市场供给应比较充裕，特别是上半年大部分城市都会出现有效供给。国土部门短期政策出台，无疑为明年的供给增加了确定性。
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其次，本次调控前，一些重点城市大面积土地出让都是有所原因的，同时也并不是2009 年所独有。所以本次调控政策后，有可能带来土地市场明显变化，但更可能出现的是一种渐进的改变。总体而言，土地出让面积减少、频率增加对土地实际价格影响未必是正面的。我们一直认为，影响土地价格最重要的是流动性，其次是解决信息不对称的状况，最后才是供给本身。
 

最后，据我们了解，国土资源部的信息化战略很明显，同时其拥有的监管系统先进性令人叹为观止。所以该《通知》出台实际意味着未来关于土地资源的管理将逐步加强。另外目前所有涉及融资增发的地产项目，都需要国土资源部审批，国土资源部将越来越成为地产开发重要的监管部门，这点比《通知》出台本身更值得关注。
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第三，虽然我们预期政策会提前到来且中央经济工作会议将为地产未来政策最终定调;但仍不认为政策利空打压会带来行业大的调整
 

织梦好，好织梦

就目前市场估值状态来说，二线城市的地产公司已经回到全年最高峰，估值压力才是目前最值得大家所担忧的。我们是市场中较早提出二线省会城市投资机会的，在明年的年度策略中我们同时认为二线省会城市的机会是整体性的，同时也是近几年来难得的大都市化带来的价格和成交机遇;即便如此这些企业的目前的估值水平仍偏高，为未来走势带来阴影。今年剩余时间中，我们建议重回地产蓝筹企业，因为一线地产公司实际才是二线省会城市投机机遇的最为受益企业。蓝筹中我们推荐原有的大众情人保利地产、招商地产;同时也强烈建议关注新崛起蓝筹企业 ST 东源和嘉凯城等。
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(股歌小编：admin)