回避土地泡沫 阳光100三线城市拿地

发布时间：2009-10-25 23:07来源：股歌网Sachiel字号：大 中 小

　　10月19日下午，阳光100与大连柏林山实业发展有限公司签署项目合作开发框架协议，联手投资50亿合作开发“甜蜜生活”项目。

　　整整一年，阳光100没有从公开招拍挂市场上拿地。阳光100董事长易小迪在接受本报记者专访时表示，一线城市土地价格上涨过快，土地泡沫甚至超过了房价泡沫，而未来全国不同区域热点城市已开始转移，区域中心城市将是下一轮的热点，而旅顺则是没有土地泡沫的时代。他甚至判断，供过于求时代已经来临，企业将面临更加严酷的竞争。

　　回避土地泡沫

　　“甜蜜生活”项目位于大连市旅顺口区水师营，总用地面积167.98公顷。目标打造体育公园、室内滑雪场、主题酒店、SPA、特色餐饮、水上乐园、步行街、音乐广场、艺术中心、购物中心等设施于一体的旅游地产。

　　该项目是阳光100通过股权合作方式获得的，目前尚存一些不确定性，仍需通过政府正式审批手续。最终股权比例、出资计划、项目规划、工程进度都在进一步确定中，预计明年才能动工。但当地政府和柏林山实业公司都对项目表示出极大热情。

　　此前，阳光100的主打产品一直是住宅。此次开发旅游地产项目，易小迪希望能给城市带来新气象，升级城市功能。尽管参与一些城市综合体的建设，开发商甚至要从基础设施做起，回报慢。但易小迪相信，当开发商完成这些建设后，当地的客户会对开发商品牌更有依赖性，产品差价更大，盈利空间更高。而在三线城市，这样的土地，成本却很低。阳光100曾在广西阳朔开发过旅游地产项目。 内容来自dedecms

　　尽管将上市纳入战略计划中，但阳光100增加土地储备的心情并不急迫，目前公司土地储备约800万平方米。

　　供过于求将成趋势

　　易小迪接受采访时表达的另外一个重要观点是，市场供求变化已经逐渐发生变化。2008年市场主题是去库存化。“尽管现在危机过去了，但我不认为去库存化这个名词就永远消失了，将来还可能存在。”易小迪说。可能会有一些地方仍然是供不应求，但是更多的时候是供需平衡或者供大于求，供大于求有可能是一个常态。由于房地产扩张生产能力的速度远远快于需求增长，很多企业销售目标直指千亿，需求不会无限增长。本质的变化是供大于求。

　　过去黄金十年中供不应求是主流，尤其土地价格屡创新高，导致房价越涨卖得越快，房产商竞争重点从来就不在市场销售环节，而是在前期买地与政策公关的环节，以及融资手段的竞争。中国房地产市场自1998年开始进入高速增长通道之后，楼市一直处于供不应求状态，房价也在每年以10%以上的速度递增，成为财富保值的避风港，在局部地区的某个时段更加速了这种供不应求的局面。但2009年以后，这种供求关系会发生根本性的改变。

　　从市场需求容量来看，长期保持两位数的高增长黄金时代已经过去了，购房行为已从“量”的绝对增长向“质”的提升转移。1998年人均居住面积为10平米左右，而到2009年已到人均35平米左右，超过日本与香港人均居住面积，结构不平衡及住宅品质良莠不齐是主要问题所在。

织梦好，好织梦

　　而新的形势下，同样会带来新的机遇。易小迪认为，城市功能升级会成为下一个时期城市化主旋律。他指出：上一个周期是工业化带来了大量人口的迁移，实际上是产业集中带来的，但是现在城市主要的问题是要功能升级。目前来看，省会城市有500万人口，而区域中心城市已经快到1000万，除了直辖市之外，这样的规模已经不可能再继续翻番增长下去，城市经济只能支撑类似规模。大部分二线城市更多关心的不是规模，而是城市功能升级。因此，他认为企业还应该面对从过去的短周期到长周期的转变。

　　易小迪举例说，阳光100在很多二线城市打造新的时尚中心，基本是成功的。“盲目地供应房屋，会发现很多城市已经开始供大于求。”他说。城市新的需求功能，有一个非常大的缺口，机遇巨大。

(股歌小编：Sachiel)