瞭望：政策到期引楼市“末班车效应”

“金九银十”平淡无奇,没想到十月下旬至今,不少城市房地产市场一改低迷,一、二手房价量均明显蹿升。本刊记者采访发现,楼市之所以呈现目前的“亢奋”态势,政策因素大于市场因素。可以说是政策的“末班车效应”所致:部分去年三、四季度中央及各地推出的一揽子房地产刺激政策中,部分将于年底到期,于是供求双方在眼下抢抓“最后机遇”。
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当前楼市的异动是短期的,对楼市的调控应更加注重连续性、稳定性、有效性,走出“松则价涨,紧则量跌”的怪圈。
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戏剧化的“高位再攀升”
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“连我自己都难以置信!”上海某知名房地产中介的一位业务员如此表述他最近卖房的感受。位于上海外环之外、七莘路和漕宝路口一套44平方米的一室户,10多年老房子,户型结构也比较差,房东挂牌77万元的到手价,“竟然还有人买”。而在三个月之前,这套房报价55万元还乏人问津。
 

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不少购房者还痛苦地发现,一手房更是“涨声一片”。上海北部某中、外环间的楼盘,当期剩下最后一栋楼、80多套房子,开发商声称要“留着慢慢卖”,于是把每平方米基准价从8、9月间的2.5万元,一举提到3.2万元。让人心惊的是,即使在这样的涨幅面前,房子还是抢手得很,目前房子已售近一半。市场机构佑威·楼市通最新一期统计显示,11月9日～15日,上海商品住宅成交均价相比前周出现了21%的涨幅,达到19634元/平方米,直逼近2万元/平方米。
 

此种态势在10月已露端倪。国家统计局的最新数据显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点;环比上涨0.7%,涨幅与9月份相同。其中,上海、北京、南京等重点城市更是“高位续涨”。
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然而,成交量并没有随着房价的上涨而萎缩,相反随价而涨。比如,北京房地产交易管理网的数据显示,11月前14天,北京二手房成交量突破13874套,其中住宅成交量达到了12283套,分别比10月同期二手房上涨97%和96.6%。
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据南京网上房地产网站最新统计,11月上旬南京全市二手房成交量相当火爆,共成交3499套,平均每天交易350套,不仅创下近几个月以来的单旬新高,而且相比10月份日均238套的成交量,也上涨近50%。此外,11月上旬,全市二手房个人网上挂牌量达8612套,也创下单旬挂牌量之最。二手房市场仍处于供需两旺的局面。
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“末班车”效应
 

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这其中,年底政策到期的“末班车效应”,是一个很值得关注的现象。房地产刺激政策有中央和地方两个层面:
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国家层面,明确注明截止日期为2009年12月31日的,只有“131号文”中规定的两个政策:一是对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策;二是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策,将现行个人购买普通住房超过5年转让免征营业税,改为超过2年;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
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各地的“自选动作”也有部分将于今年年底到期。比如,上海出台14条相关优惠政策,其中“个人将购买超过2年的普通住房对外销售的,个人不负担营业税”、“个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税”、“购买自住普通住房的,住房公积金贷款最低首付比例调整至20%”等不少政策也是至今年12月31日到期。
 

上述政策对楼市影响有多大？如在上海购买一套80平方米、总价100万元的普通住房,如享受上述优惠政策,买方共需缴纳契税、印花税、交易费1万元;如果优惠取消,则总计缴税费1.57万元。如果转让一套购入满3年、面积为85平方米、总价100万元的非普通住房,根据上述优惠,卖方共需缴纳营业税、个人所得税、土地增值税等2万元;一旦政策取消,所缴税费激增至7.8万元。数千、数万的价差,牵动着供、求双方的神经。知名物业服务机构世邦魏理仕住宅部董事陈炜认为,一旦优惠政策取消,将对“首次置业者”产生较大影响。
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值得一提的是,银行在信贷优惠是否取消目前尚无确切消息,但银行逐渐对二套房贷收紧闸门则是不争的事实。上海几家主要地产中介的业务员均告诉本刊记者,以前办二手房贷只要主贷人、副贷人的简单材料就可以了,现在银行还要求提供工资流水单。银行审批周期也明显拉长,以前五六天基本可以解决,现在至少两个星期。此外,在几家国有大型银行,二套房贷也已经很难申请到七折优惠利率。这都使得不少对银行贷款依赖度较高的购房者眼下加紧“冲关”。
 

楼市政策怎么调整
 

戴德梁行住宅服务部董事伍惠敏则认为,政策调整的关键是在经济发展和抑制高房价之间取得平衡,因此明年出现“一刀切”的可能性非常低。易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,“继续鼓励首次置业性质的自住需求和抑制投资投机需求,可能是明年房地产调控的主基调。”
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中国房地产业协会副会长朱中一认为,明年只要中国的出口没有根本扭转态势、房地产业仍肩负保增长和保民生两大重任的话,房地产政策就不会有太大调整,但不排除微调的可能性,“只有政策相对稳定,供应相应增加,才能使房价相应稳定一点;政策的大变动和市场的大起大落,对国家、对企业、对老百姓都没有好处”。
 

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应该说,在政策刺激之下,房地产业对推进国民经济的企稳回暖发挥了非常重要的作用,但困扰行业自身发展的一系列问题仍有待解决。
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比如说,在成交量快速回升的同时,房价也迅速蹿升。对宏观经济来说,成交量的大小决定了房地产的贡献量;但对社会公众来说,房价的高低更关乎个体民生。楼市快速回暖,但购房者却再次承受起高房价之痛。
 

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其次,投机资本涌入、地王层出不穷、大量信贷资金进入,房地产业本身短时间内又高速起跑。这种狂飙,绝非产业发展之福,它短期内透支了行业的红利,但却对其长远、健康的发展埋下了隐患。
 

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再有,诸多行业的复苏仍有待时日,实体经济全面回暖的基础尚不稳固,房地产业一业独大,对整个宏观经济可能造成拖累。
 

相关职能部门至今对政策的存续问题三缄其口。问题的答案,或需等到即将举行的年度中央经济工作会议上方能揭晓。
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多位受访业内人士还提出,房地产的政策调控要走出“松则价涨,紧则量跌”的怪圈,保持相对稳定、连续的同时,更要进行全方位的“大调控”,比如,要改变地方政府对“土地财政”的依赖,适当控制房地产业资本属性的膨胀,要加快推进保障性住房建设等。
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(股歌小编：admin)