安信证券：万科A 募资利于公司实现中长期战略发展

发布时间：2009-10-02 06:41来源：股歌网安信证券字号：大 中 小

【报告摘要】

　　1.万科（000002）公布了最新的融资方案，拟公开发行A股股票。本次发行股票数量将不超过招股意向书公告日万科总股本的8%(即879,616,817股)，扣除发行费用后的募集资金净额不超过人民币112 亿元。其中92亿元拟投向十四个住宅项目，用于该等项目的后续开发建设;20亿元募集资金用于补充公司流动资金。

　　2.增发股份数限制对股价有很好支持、对增发后EPS的摊薄轻微。若募集112 亿元，按增加股份8%计，增发价格为12.74元/股，如果考虑发行费用，增发价格将在13元/股以上;而且增发后对EPS的摊薄也较轻微。

　　3.融资是公司成长的内在需求。本次公开发行，是公司应对房地产市场回暖，顺应资本市场发展形势，进一步做强做优主业、提升公司竞争力及持续盈利能力所采取的积极措施。因为自今年上半年以来，公司销售同比快速增长，为适应发展需要，公司相应加快了新开工和拿地速度，而这都离不开资金的支持。

　　4.虽然目前公司的货币资金高达269亿元，但以万科的施工规模、开工速度、拿地需求，其资金需求量也是非常大的。

　　4.1 截至08年末，公司在建项目有100个，09年之后的后续建安、费用两项需投入的资金就高达约422亿元;同时，另有55个拟建项目，后续需投入资金约745亿元;两项合计接近1200亿元，相当于万科4个09年上半年的销售收入(09年上半年销售金额为307亿元)。

内容来自dedecms

　　4.2 仅此次募集资金的14个项目就需要总投资366亿元，扣除地价款，后续开发需要投入的资金高达274亿元。(见表1)。

　　4.3 同时，为保持公司的持续发展需要根据经营情况不断补充土地储备，比如截止09年7月底，公司09年共新增项目19个，新增权益规划建筑面积 414.6 万平方米，总权益地价97亿元;随着市场好转，09年度新计划开工面积比年初规划增加45.2%，新开工面积由年初计划的403万平方米增加到585万平方米。

　　5.募集资金对于公司实现中长期战略发展、行业生态的改变都具有积极意义。

　　5.1 国内房地产市场中长期向好的趋势不变，但国内外经济复苏进程、国内地产市场发展仍有许多的不明朗因素，而此次募集资金将为公司未来发展提供很好的策略灵活性，既有助于公司实现高速发展、又能做到未雨绸缪。

　　5.2 募集资金支持有利于强化品牌企业市场地位，改善行业集中度过低问题。国内房地产市场波动过大的因素之一就是行业集中过低，我们希望看到万科这样有品牌、有责任感和长期发展理念(比如推行住宅产业化方面的开拓性作为)的公司能够持续得到资本市场的支持而尽快壮大。

　　6.公司经营风格日趋稳健而积极，比如，我们看到公司在今年拿地过程中体现了较好的理性，经营风险降低，因此，我们认为投资者可以比较放心地把钱投给万科。当然，我们也希望能看到万科在产品、营销能力上实现新的突破。

　　7.公司拟募投项目回报率高，为10年以后业绩高增长提供了有力保障。在这14个项目中，项目销售净利率最低的为9.17%(镇江魅力之城)，最高的达18.16%(深圳万科第五园)，平均销售净利率为15.97%，远高于公司今年上半年11.58%的销售净利率，甚至高过07年高峰时的13.64%。(见表2)。

　　8.投资建议：我们维持公司09、10年的业绩预期，预计09、10年增发摊薄前的EPS分别为0.5、0.71元/股，维持公司6个月目标价16元和买入-A的投资评级。 dedecms.com

(股歌小编：admin)