东海证券：苏宁环球 地产巨擘 杨帆启航

发布时间：2009-10-02 06:49来源：字号：大 中 小

　　公司05年借壳ST吉纸上市，主营房地产开发经营业务，大股东苏宁环球集团为江苏大型民营企业。公司于05年通过借壳ST吉纸上市，证券简称变更为“苏宁环球”，并于07年实施非公开发行注入资产，08年实施重大资产重组。公司现主营房地产开发、城市基础设施建设、教育及相关产业投资等业务。公司与苏宁电器(002024)为关联企业，大股东苏宁环球集团是一家集房地产开发、酒店经营、物业管理为一体的大型民营企业。

　　公司属全国二线地产龙头，大盘开发经验丰富，发展战略是“深耕南京、立足江苏、布局全国”。公司1987年成立于南京，已经在本地树立了良好的品牌形象，目前项目主要分布在上海、无锡、吉林等地，属于全国二线地产龙头。公司产品特征是大盘开发附带高附加值别墅，威尼斯水城、南京天润城与吉林天润城都是总建面超过350万平米的超级大型楼盘，这可以实现规模经济效应降低开发成本，公司已经在大盘开发方面积累了丰富的经验。

　　土地储备权益总建面高达1250万平米，规模仅次于万科与保利，且土地成本十分低廉。据统计，目前公司土地储备权益总建面1250万平米，在A股房地产公司中名列前茅，规模仅次于万科(权益总建面2079万平米)与保利(权益总建面2760万平米)。公司拿地时间较早，成本极其低廉。例如，威尼斯水城于02年取得，土地出让成本14万元/亩(单位地价210元/平米)，而07年3月拍卖的附近某地块单位地价已经上升到2245元/平米!南京天润城、吉林天润城的楼面地价分别只有374元/平米、280元/平米，这为实现项目高毛利奠定了坚实的基础。公司继续在各地谋求拓展，目前南京、无锡、昆明的一级土地开发项目也正与政府积极磋商。

本文来自织梦

　　目前浦口已设计好江北新城建设“路线图”，实施“三步走”战略，规划中的地铁三号线将大幅提升江北楼盘价值。根据南京市政府规划，自09年始的三年内，浦口区将着力实施重大基础设施启动、推进和完善。目前浦口已设计好江北新城建设的“路线图”，实施“三步走”战略，即“三年打基础、五年拉框架、十年立新城”。南京地铁三号线(建设周期3年)预计明年4月动工建设，过江后依次在威尼斯水城、天润城、天华硅谷设立站点，保守估计，建成后房价至少可提高2000元/平米

　　半年报显示，公司负债结构合理，现金较为充裕，财务状况十分稳健。公司财务状况十分稳健，2009公司半年报显示，资产负债率69.2%，若扣除22.9亿元预收账款，真实资产负债率38.0%，净负债率35.1%，负债率在行业内处于低位。截至2009年6月30日，公司短期借款1.77亿元，长期借款6.65亿元，一年内到期的非流动负债4.45亿元，负债结构比较合理。公司目前现金也较为充裕，拥有货币资金15.9亿元，较年初数增长了101.8%。

　　目标价18元，存在42%上涨空间，首次给予公司“买入”投资评级。未来5年，公司项目结算将进入收获期，预计收入年复合增长率将超过50%。我们预计公司09/10/11年主营业务收入分别为34.3亿元、52.1亿元、80.3亿元，按目前17亿总股本计算，可分别贡献EPS0.53元、0.74元和1.17元，对应PE分别为24.0X、17.2X、10.8X。绝对估值方面，根据假设开发法和市场比较法，保守估计公司RNAV为12.4元，与目前股价基本持平。综合以上两种估值方面，考虑到2010年地铁三号线建设开工后房价将持续上涨，公司RNAV将面临全面重估，我们设定公司目标价18元/股，相对目前股价还有42%的上涨空间，首次给予公司“买入”的投资评级。

(股歌小编：Sachiel)