东兴证券：陆家嘴 受益浦东发展 物业出租进入高增长

　　根据公司公告，2008年，该公司实现营业收入17.0亿元，同比减少17.12%；实现净利润8.80亿元，同比增长16.73%；实现每股收益0.4714元，同比增长16.74%。

　　评论：

　　一、出租业务保增长受益于浦东经济发展

　　陆家嘴（600663）占据浦东新区最有利的金融商务开发位置，经过十多年的努力，目前已形成包括适合金融机构使用的甲级写字楼、适合城市商业发展和积聚的综合性商业中心、满足会展产业发展所需的国际化展览场馆、满足生产性服务业发展要求的都市研发楼宇和满足国际人士居住生活的国际社区。公司在2004年实施主营业务向租赁方向战略转型后，租赁物业租金收入增长稳步上升，使得公司的持续经营能力大大地提高。截止2008年12月31日，公司已拥有各类竣工及在建的商业地产面积约68.14万平方米。2008年全年实现房产租赁收入2.55亿元，较去年增长了68%；在公司全年8.86亿元利润中，房产租赁业务的利润贡献率达到了10.4%。房产租赁收入和房产租赁利润的贡献率分别比2004年增加了275%和443%，标志了陆家嘴主营业务战略转型的第一个五年计划得以成功实现。

　　公司租赁业务收入的增长主要是办公楼和研发楼收入增长主要是公司可出租的物业在2008年有一个较大的释放。2007年底，公司在陆家嘴金融核心区内开发的第一个办公楼项目----渣打银行大厦建成投入使用，并成功吸引渣打银行中国总部入驻。2008年近8万平方米金桥创科园、软件园9号楼等研发楼竣工使用。08年还建成了6.60万平方米的陆家嘴96广场和1.39万平方米的陆家嘴1885文化中心。 织梦好，好织梦

　　二、今后几年出租业务仍将较快增长，增持

　　根据公司规划，立足高端甲级写字楼进行办公楼宇的开发。未来五年内，将有近15万平方米办公物业相继落成，计划十年内持有办公物业达到近80万平方米。这些办公楼大多位于陆家嘴中心区寸土寸金的地段，具备先进的设计理念、卓越的建筑品质和完善的物业管理，专为世界顶级知名公司量身定造，达到国际级甲A标准。公司在2008年又开工建设了一批项目，预计8.5万平方米东和公寓、4.6万平方米陆家嘴金融投资大厦和3.9万平方米钻石大厦等项目共计17万平方米在2009年竣工。根据公司新实施跨地域经营战略。公司在天津的投资项目天津虹桥国际社区陆家嘴河滨公寓（一期）工程实现开工，这是公司首个跨地域开发的项目，实现了公司开发地域的新突破。在2009年公司可出租面积增长仍将有保障。另外公司尚有塘东北块TD-1(中石化)和世纪大都会（和记黄埔）共计几十多亿元的未结转土地款，土地批租业务仍有较好的收益来源。

　　陆家嘴已构筑成我国东部连接国际金融的中心区域，陆家嘴开发区内国内、国际金融投资机构、跨国公司总部及各种服务机构云集。公司享受着陆家嘴地区金融集聚效应所带来的财富资产，2008年以来出租业务正在快速增长。2009年公司的收益仍将稳定、快速地增长。我们预计公司2009年和2010年的EPS分别0.549元和0.713元，相对应的PE分别为36.08和27.80。给予“增持”评级。

(股歌小编：Sachiel)