房产开发成本透明利于市场健康发展

发布时间：2009-10-25 04:07来源：九鼎德盛肖玉航字号：大 中 小

    从中国目前所有行业来看，房地产业由于与人民生活利益密切相关，其引发的关注度与波动最为社会所重视。从传统行业如电子行业、纺织、石油等来看，其生产成本非常明晰，消费者也可以大致了解到其产品价格的合理性，这些行业平均利润的产生，使得其价格围绕成本或价值波动的产生非常直观。而从中国房地产行业来看，多年来由于土地成本、开发成本、税费、相关公共费等的扑朔迷离，其价格一路走高，远远超出的大多数百姓的承担。随着国际金融危机的暴发，美国地产大幅度下跌，而世界许多国家楼市处于回归之中，中国地产价格却并末出现明显的回归，较大的商品房空置面积与交易量萎缩的现实形成鲜明对比，到底楼市价格是否合理，是百姓非常关注的话题。近期国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的举动，笔者认为非常必要，公布透明的开发成本，让消费者明白消费和参考利于市场本身的健康发展。

　　从中国房地产企业开发成本来看，主要集中在商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费等方面，近年来各级地方政府土地出让金收入应该构成了地方重要的财政收入来源，而土地成本在开发成本中占有相当比重，而且时间因素所决定的成本是不同的，但有一点可以肯定，建造费用和管理费用和各种税费近年来并没有出现大幅度的变化，从钢材价格来看，目前的钢材价格已跌至1994年的价格水平，水泥市场也由于开发过度而出现价格回落态势，其它如电器、供暖、工资、电力、水、天然气等均没有出现大幅度的变化，因此笔者认为，房地产开发成本透明的关键是土地成本。2005年，福州市的物价部门曾经尝试对该市市区商品房社会平均成本的测算，当时统计的房地产开发商的利润率平均为50%，最低的为20%，最高的为90%。从上市房地产公司来看，其毛利率大多为30-70%左右，远高于电子、商业、电力等许多行业。据相关统计研究显示：2008年按照国外一般情况，地价及税、费三项仅占房价的20%左右，而根据调查计算，北京地区仅土地使用权出让金一项，就占了普通住宅期房预售成交均价的31.48%。地方政府的土地纯收益占土地使用权出让金比例平均为31.2%。也就是说，老百姓购房款的10%左右，属于政府土地出让纯收益;购房款的30%多，系政府土地使用权出让金。北京地区土地费用不仅在全国处于较高水平，也远远高于国际水平。建安成本是房价中相对稳定的部分，国际上建安成本一般占房地产成本的70%。北京建安成本费用在普通住宅期房预售成交均价中，依其开发区域，分别占普通住宅期房预售成交均价的10.66%-28.77%，建安工程费平均仅为普通住宅期房预售成交均价的15.71%，所占比例明显过低，这也从另一侧面反映出房地产价格畸高问题。从国际上房地产行业利润水平来看，多数国家房地产开发企业的平均利润率在5%左右，较高水平为6%—8%，有的国家仅为3%。而我国房地产企业利润率高达26.79%，显然偏离正常利润水平很多。在平均利润率较低的同时，美国楼市仍然大幅度下跌，而中国如此高的企业利润，房价回落的较少，而且中国商品房空置率大大超过国际公认的10%的警戒线，接近30%。因此公开房地产企业开发成本，有利于地方政府、消费者和地产商等各个层面的理性思考，更有利于中国房地产市场的健康发展。

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　　总体来看，此次统计局摸底重点城市商品住宅开发费用有利于从宏观层面监管地产业的发展，近年来我国青岛、南京等地的推行的销售环节公布地产成本是对市场的一种积极态度，而要形成中国百姓购房参考的透明房价，从国家层面公布相关地产行业开发成本更能使消费者拥有重要参考，总之，国家统计局此次摸底意义重大，对中国地产市场健康发展具有较大的现实意义。 

(股歌小编：Sachiel)