兴业证券：冠城大通 重大合同显著改善现金流业绩

发布时间：2009-10-02 06:30来源：字号：大 中 小

　　投资要点

　　冠城大通（600067）持股 60%的子公司冠城正业房地产开发公司将太阳宫B 区项目二、三组团的全部住宅和B 号写字楼以20.6 亿元的总价出售给中信信托投资公司指定的受让人。

　　完成上述出售约定后，中信信托将其所持有的40%冠城正业的股权以800 万元转让给公司或公司指定的第三方。

　　点评：

　　对公司的总体影响：本次交易金额巨大，且最近几个月内有望全部完成，之后公司的资金状况将有显著改善。整体销售的物业在2010 年结算可小幅度提升公司当年公司业绩，更为重要的是公司以低价受让了40%冠城正业的股权，NAV 价值和10 年后业绩将因此而显著提升。

　　本次交易对利润的影响：目前公司和中信信托分别持有冠城正业60%和40%股权。冠城正业开发的太阳宫B 组团项目位于北京东北三四环之间，总建筑面积46.37 万平米，由1-3 组团组成，其中2、3 组团包括16.59 万平米的住宅和5.15 万平米的写字楼，出售总价为20.6 亿元，单价为9476 元。由于该项目土地取得时间较早，土地加建安成本在8000 元左右，目前整体销售部分的毛利率在15%左右，由于基本没有销售费用发生，因此净利润率预计在3.75%左右，该部分将于2010 年结算，可以提升当年EPS 约0.12 元。更为重要的是，以800 万的微小代价收购了冠城正业40%股权，冠城正业从而成为公司的全资子公司，相当于公司以3000-4000 元/平米的单价获得了权益面积将近10 万平米的位于东北三四环间的廉价土地储备。这部分面积在2010 至2012 年陆续结算，公司的权益利润会因此而相应增长。

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　　本次交易对公司资金的影响：由于目前2、3 组团中的住宅部分已经取得预售许可证，因此在今后的1、2 个月之内，公司将收到本次交易的首付款部分，约6-7 亿，预计上半年将收到本次交易额的绝大部分金额。根据公司最近一期资产负债表，货币资金约13 亿，短期和一年内到期负债为34 亿，考虑到本次20.6 亿的销售额以及09 年以来冠城名敦道A 区约7 亿的销售额，公司的货币资金将达到40 亿左右，超过有息流动负债，困扰公司多时的流动性短缺状况将因此而有显著改变。

　　本次交易对项目后续开发的影响：我们分析中信信托指定的第三方很可能是一大型企业，因此2、3 组团的住宅部分的最终购买人将是这家大型企业的员工，这部分住宅在5 年之内不能上市流通，因此对公司太阳星城区域内后续的住宅销售不会带来竞争。并且，由于大型企业员工大规模入住太阳星城区域，这将对公司以办公商业为主的C 区的开发提供更为有利的环境。

　　由于本次交易，我们将公司 2010 年EPS 从0.49 元上调至0.62 元，预计公司08-10 年EPS 分别为0.38元、0.49 元和0.62 元，NAV 为8.00 元，维持对公司的“推荐”评级。 织梦好，好织梦

(股歌小编：Sachiel)