房地产业：预期的改善促使弹性需求入市 首选两股

发布时间：2009-10-02 06:20来源：股歌网中银国际字号：大 中 小

2009年2月下旬开始的成交量反弹在力度和范围上都超出了市场的预期，随着珠三角以外的城市累积刚性需求次第释放，我们维持前期3-4月成交量环比增长的预期，5月以后的量能持续性则将较大程度上依赖市场预期的稳定以及弹性需求的入市态度。未来2个月市场成交量的持续放大以及随之而来的公司业绩预期的提升，将使地产板块继续保持活跃走势。

　　支撑评级的要点

        二月下旬以来的反弹涉及范围广，成交结构上移。主要一二线城市整体呈量增价稳态势，前期领涨的珠三角区域成交量继续保持上扬；刚性需求虽仍是市场主力，但受到二套房贷放松以及市场强势走势的影响，对房价预期比较敏感的弹性需求开始重新进入市场。

        我们跟踪的7大城市库存消化仍在进行中，库存下降现象持续了12周，较峰值下跌8.6%。存货消化速度加快使少数城市下半年有投资反弹的需要，但大部分区域去库存任务仍然艰巨，预计全年需要依靠政策性住房投资增量来保持投资的持平或微涨。

　　地产板块未来的涨升动力仍集中在成交持续放量上，受销售进度影响业绩弹性大的公司将得到市场青睐；但值得注意的是，迄今主要开发商的成交回升都是基于价格下跌，经过08年的缓冲，房价和地价对利润率的双重挤压从09年上半年起即会体现。

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　　估值和首选买入品种

        目前我们覆盖的地产股平均NAV溢价率为14.2%，09年平均市盈率达到21.3倍，最新平均市净率为3.1倍。根据市场一致预期计算的板块主要上市公司的09年预计市盈率和最新市净率达到20.2倍和3.3倍。地产板块估值水平偏高，维持行业中立评级。

　　我们的首选买入品种仍为保利地产和华发股份。具备央企背景、主营中高端住宅、土地成本低、业绩弹性大的华侨城和招商地产也是复苏市场中具备良好弹性的品种。我们上调招商地产2009-10年的盈利预期，并将评级上调至买入。 织梦内容管理系统

(股歌小编：Sachiel)