马红漫：告别暴利是房地产业新起点

发布时间：2009-10-25 02:43来源：上海证券报马红漫字号：大 中 小

　　对于房地产业界而言，九、十月历来是销售旺季，有“金九银十”之称。然而今年的房地产市场，却在黄金季节掀起了一场竞相降价的风潮，但市场需求依然冷淡。而即使在货币政策有所松动之后，这一状况能否改变仍是一个未知数。

　　关于房价走势，目前最权威的论述来自于国家统计局。该局之前发布的经济述评称房地产的暴利时代已经终结。与此不同的是，价格的些许波动引发了业界的巨大不安，这与之前房价持续暴涨时，公众利益受到侵害却长期无法得到弥补形成强烈反差。据此来看，房地产暴利时代的终结其实是太晚了。

　　救市论者引用美国政府针对次贷危机的一系列干预措施，认为国内调控部门也应该对房地产市场施以援手。这一推理存在明显谬误。美国次贷危机表面看是房地产市场衰退使然，但美国政府救市举措却绝非单单为了挽救房地产市场衰退，其救市本意是避免风险放大到金融市场当中。

　　同时，对引用美国救市举措的人士而言，完全忽略了两国房地产市场的巨大差异。事实上，在1975年到2005年长达30年的时间内，美国平均房价收入比始终在4倍左右。即便是在2005、2006年的美国房地产“泡沫”期，美国的房价收入比也没有超过5倍，这一比例甚至不足国内房价泡沫水平的一半。但即便如此，美国房地产市场还是陷入了衰退之中，并且最终爆发了次贷危机。

　　不仅如此，房地产市场的适度波动反而有助于整个行业的持续健康发展。始于1998年住房改革的房产牛市行情，持续至今已经达10年之久。业内近6000家开发商习惯了市场的只涨不跌。这最终使得市场优胜劣汰的职能几近丧失。自去年10月以来，房地产市场逐步进入到供求平衡观望期，一些资质差的开发商也开始濒临淘汰，这样的优胜劣汰提升了整个行业的活力，从长期看其实降低了产业发展的风险。

　　值得注意的是，本轮房地产市场价格变局正是在业内龙头企业的推动下开始的。万科作为领军人物，是大张旗鼓打响降价第一枪的企业，这些举动直接影响了房地产市场定价估值体系。与万科相对应的，在酒店公寓等细分市场占据优势品牌地位的SO－HO中国，却逆势宣布将上调房价，试图用涨价来打破市场颓势。这些领军性人物的举动，一举打破了之前行业竞争相对淡静的格局，意味着市场规律开始重新回归。后发的房地产业内企业，必须要尽快选择自己的价格定位，作出明确而完整的市场策略规划，并且付诸于实施，否则就将被市场竞争淘汰。

　　产业发展的长期规律表明，全行业暴利局面不可能持续存在，最终所有行业的盈利状况都将恢复到社会平均水平。对于传统制造类企业而言，这样的利润回归一般在5年左右。据此来看，已经持续上涨达10年之久的房地产行业，早已透支了享受暴利的快乐。从历史经验看，房地产市场调整往往会出现暴跌。以目前国内房地产市场走势看，即便出现政策松动的维稳措施，市场的大幅波动也将很难避免。事实上，市场规律的作用只会暂时隐退，但是绝不会消失。

　　综上，我们理应为房地产市场价格的理性回归而欢呼，更应为地产泡沫破裂后行业获得长期新生而庆幸。因为只有经历过大浪淘沙、告别暴利的房产市场，才可能真正让公众实现居者有其屋的理想。从这个意义上讲，只有经历了房价理性调整，房地产行业的健康发展才会重新开始。

　　（作者为上海第一财经频道主持人；经济学博士）

(股歌小编：Sachiel)